Comment calculer la
plus-value immobilière ?
Déterminer le montant de
la plus-value brute
Pour déterminer le calcul de la plus-value immobilière qui vous servira à connaître le montant de l’impôt final à payer, il faut d’abord que vous calculiez la plus-value brute. Celle-ci est égale à la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition.
Le prix de cession
Il correspond au prix de vente stipulé sur l’acte du notaire. À cela s’ajoutent les charges et indemnités payées par l’acquéreur. On y soustrait ensuite les frais de cession, c’est-à-dire les frais obligatoires payés au moment de la vente comme les diagnostics obligatoires et la TVA.
Pour bénéficier de cette minoration, il faut pouvoir justifier de ces frais.
Le prix d’acquisition
C’est le prix auquel le vendeur a acheté le bien. Il comprend en outre :
Prix d’achat
Charges payées au moment de l’achat
Frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payés au moment de l’achat, frais de notaire (majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’achat sous réserve de les justifier)
Dépenses de travaux (majoration de 15% si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 5 ans)
Frais de voirie, de réseaux et de distributions.
Dans le cas où vous avez acquis le bien gratuitement (lors d’une donation ou succession par exemple), la valeur estimée mentionnée dans l’acte augmentera.
Déterminer le montant de la plus-value nette
Afin de déterminer le calcul de la plus-value nette (ou imposable), vous devrez déduire les abattements fiscaux de la plus-value brute en fonction de la durée de détention de votre bien. Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier à Montpellier il y a 5 ans et que vous décidez de le vendre aujourd’hui, vous devrez déduire les abattements fiscaux correspondant à cette durée de détention de votre plus-value brute. Le montant de la plus-value nette diminue tant que cette durée augmente. Rendez-vous ici pour estimer les prix actuels des immobiliers à Montpellier.
Hors exonération, la plus-value imposable est taxée à hauteur de 36,2% et déterminée à partir de deux autres calculs
La plus-value imposée au titre de l’impôt sur le revenu
Taxée à hauteur de 19%, le montant de son abattement est donc de 6% pour chaque année de détention au-delà de 5 ans et ce jusqu’à 21 ans. Après quoi, il passe à 4% à la 22e année avant que la plus-value soit totalement exonérée.
La plus-value soumise aux prélèvements sociaux
Taxée à hauteur de 17,2%, son abattement est de 1,65%, toujours à partir de 5 années de détention jusqu’à 21 années. Il descend à 1,60% la 22e année, puis remonte à 9% jusqu’à la 30e année avant que la plus-value soit exonérée.